세금절약가이드

제2장양도소득세절세절약

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19. 3주택 이상을 보유한 1세대가 보유주택을 양도하면 다음과 같은 불이익을 받는다.

정부에서는 주택 매도 촉진 및 주택이 재산증식 수단으로 이용되는 것을 억제하기 위하여 다주택 소유자의 주택양도차익에 대하여 양도소득세를 강화하고 있는바, 1세대 3주택 이상 소유자가 주택을 양도할 때는 다음과 같은 불이익을 받는다.

1) 60%의 높은 세율이 적용된다.

주택을 양도할 때 일반적으로 적용되는 세율은 양도차익 및 보유기간에 따라 9%에 최고 50%가 적용되지만 1세대 3주택이상의 주택양도차익에 대해서는 미등기 양도자산(70%) 다음으로 60%의 높은 세율이 적용된다.

다만, ’03.12.31 현재 1세대 3주택 이상인 자가 ’04.12.31이전에 주택을 양도하는 경우에는 일반 세율이 적용되며 이 때에는 ’04.1.1이후 새로운 주택을 추가 취득하지 않아야 한다.

※ 60%의 세율이 적용되는 1세대 3주택의 판정시 포함되는 주택

- 지역기준 : 다음의 지역을 제외한 수도권, 광역시 소재 주택

· 수도권(서울,인천,경기)·광역시중 군지역 및 도농복합시의 읍·면지역

· 수도권중 주택보급률, 주택가격 및 그 동향을 감안하여 재정경제부령으로 정하는 지역

- 가격기준 : 기타지역(지역기준에서 제외되는 지역 포함)에 소재하는 주택으로 기준시가 3억원을 초과하는 주택

2003년 12월말 기준으로 주택 2채를 보유하고 있는 박투기 씨는 2003년에 분양받아 2004년에 완공되는 주택 있어, 이로 인해 1세 3주택자가 될 경우에도 보유하고 있는 주택을 양도하면 중과세 대상이 되는지 궁금하여 국세종합상담센터에 문의한 바 다음과 같이 상담원은 친절한 설명과 함께 절세에 대한 조언도 아끼지 않았다.

상담원의 설명는 1세대 3주택 이상자의 판단은 주택 양도일을 기준으로 당해 양도주택을 포함하여 1세대 3주택 이상인지 여부로 판단하기 때문에 분양받은 주택이 완공된 후 보유하고 있는 주택을 양도할 때는 1세대 3주택 이상자에 해당되어 보유주택 양도시 60%의 중과대상이 될 수 있으므로 분양받은 주택이 완공되기 전에 필요하지 않은 주택을 양도하는 것이 절세에 효과가 있다는 조언까지 해주었다.

2) 장기보유특별공제를 받지 못한다.

전형적인 투기거래에 해당되는 미등기 전매와 동일하게 60% 중과대상인 1세대 3주택 이상자가 양도하는 주택에 대하여도 공제를 받지 못한다.

다만, ’03.12.31 현재 1세대 3주택 이상인 자가 ’04.12.31이전에 주택을 양도하는 경우에는 공제 가능하며 이 때에는 ’04.1.1이후 새로운 주택을 추가 취득하지 않아야 한다.

3) 실지거래가액으로 양도소득을 계산한다.

전국의 모든 주택에 대해 1세대 3주택 이상인 자의 주택을 양도할 때에는 투기지역내 부동산의 양도 및 단기양도 부동산 등과 같이 양도소득을 계산할 때는 실지거래가액에 의해서 양도차익을 계산한다.

보통 실지거래가액으로 세금을 계산하면 기준시가로 계산하는 것보다 세금이 많이 나오므로 불리하다.