세금절약가이드

제2장양도소득세절세절약

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20. 재개발사업과 양도소득세

재개발사업 시행절차

재개발사업은 다음의 절차에 따라 사업이 시행된다.

재개발사업

주택재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 정비구역에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대 복리시설을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 사업을 말한다.

◆ 관리처분계획

종전의 토지 또는 건물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용부담을 확정하는 절차를 말하며, 사업시행자가 관리처분계획에 대한 시장 군수의 인가를 받아야만 기존의 건축물의 철거를 할 수 있다.

※주택분양 기준

- 1세대에 1주택만 분양.

- 따라서 1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우에도 1주택 분양하고, 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에도 1주택만 분양한다.

재개발사업과 세금

⊙ 양도소득세 과세 여부

재개발구역 내의 토지 등을 사업시행자에게 양도하고 그 대가로 관리처분계획에 따라 취득한 토지 또는 건축시설은 “환지”로 보므로 양도소득세 과세대상이 아니다.

- 다만, 환지청산금을 교부받는 부분은 토지가 유상으로 이전되는 것이므로 양도소득세가 과세된다.

⊙ 입주권의 양도

재개발조합의 조합원(관리처분계획의 인가일 현재 비과세요건을 갖춘 주택을 소유한 자에 한함)이 재개발조합을 통하여 취득하는 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는

→ 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세 한다.

→ 위의 요건을 갖추지 아니한 자가 입주권을 양도하는 경우에는 “부동산을 취득 할 수 있는 권리”를 양도한 것이므로 양도소득세가 과세된다.

⊙ 주택의 보유기간 계산

보유하던 주택이 도시재개발법에 의한 재개발로 완공된 경우 보유기간은 종전주택의 보유기간, 재개발 공사기간, 재개발주택의 보유기간을 통산한다.

⊙ 재개발기간 중에 취득한 주택의 보유기간 특례

재개발조합의 조합원( 1세대 1주택자에 한함)이 재개발사업 시행기간 중 다른 주택을 취득하여 1년 이상 거주하다가 관리처분계획에 따라 취득하는 재개발주택으로 세대 전원이 이사하게 됨에 따라 다른 주택을 양도하는 경우에는 보유기간에 관계없이 비과세 된다

다만, 이 때에는 재개발주택의 사용검사일(또는 사용승인일)로부터 1년 이내에 다른 주택을 양도하여야 한다.

⊙ 재개발로 인한 1세대 2주택 비과세 사례

- 1세대 2주택인 상태에서 1주택이 재개발 시행으로 인하여 멸실된 상태에서 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도일 현재 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주(서울, 과천 및 5대 신도시 지역에 한함)한 주택에 해당하면 양도소득세가 비과세 된다.

- 1주택과 재개발아파트 입주권을 함께 소유하던 1세대가 재개발아파트가 완공되어 1세대 2주택이 된 경우 그 사용 검사일(또는 사용승인일)로부터 1년 이내에 재개발 아파트외 나머지 1주택을 양도한 경우 양도일 현재 3년이상 보유및 1년 이상 거주(서울, 과천 및 5대 신도시 지역에 한함)하였으면 양도소득세를 비과세 한다.